Chiedersi come fare una stima immobiliare efficace è sicuramente l’obiettivo principale di chi lavora nell’ambito della valutazione immobiliare. In tal senso, il criterio del calcolo del costo è uno dei pilastri fondamentali per effettuare una perizia professionale. Questo criterio contempla l’importanza dell’aspetto economico nella stima dei beni immobiliari, individuando diversi tipi di costo in base all’obiettivo della perizia.
In questo articolo affronteremo l’importanza del valore economico, elencando alcune procedure di stima ed evidenziando la loro natura professionale, più che concettuale.
1. Aspetti economici e metodi di stima: una panoramica
La teoria estimativa italiana pone al centro dell’analisi i concetti di “aspetto economico” e “criterio di stima”, che costituiscono i modelli di riferimento che guidano il perito nella valutazione di un bene. Questo criterio varia a seconda dello scopo della stima e consente di esaminare un bene attraverso una “lente economica” che guida l’intero processo valutativo.
Tra i principali criteri figurano il valore di costo, che rappresenta l’insieme delle spese sostenute da un imprenditore per produrre un bene, e il costo di ricostruzione, che si riferisce alle spese necessarie per riprodurre un bene già esistente utilizzando tecniche e prezzi attuali. O ancora, il criterio del costo di produzione, che si utilizza per stimare l’insieme delle spese necessarie per produrre il bene, considerando costi espliciti e impliciti. Questi criteri trovano ampia applicazione pratica, ma li troviamo maggiormente in ambiti come le stime per danni o le valutazioni nel settore edile.
2. I procedimenti di stima: strumenti per una valutazione precisa
I metodi di stima, che rappresentano le procedure operative per determinare il valore di un bene ed eseguire un calcolo del costo immobiliare efficace, sono stati oggetto di diverse classificazioni nella letteratura.
Di cocco (1974), ad esempio, identifica:
- Procedimenti sintetici: basati, cioè, su dati unici e privi di applicazioni di calcolo;
- Procedimenti basati su valori unitari: il bene viene, in questo caso, diviso in più parti omogenee e, a ciascuna di esse, viene attribuito un valore proprio.
- Procedimenti razionali: ricostruiscono il valore partendo dalla sua genesi.
Gallerani (2004), invece, propone una distinzione tra metodi sommari, sintetici e analitici, in base alla complessità dei calcoli:
- Sommari: ad esempio, si stima a corpo il fabbricato in euro 150.000,00;
- Sintetici: che presuppongo un conteggio elementare (ad esempio consistenza m2 100, costo unitario euro/m2 1.200,00, costo totale euro 120.000,00);
- Analitici: si procede alla stima del costo analizzando le singole fasi costruttive.
Tuttavia, nonostante la varietà terminologica, il principio unificante è il confronto tra il bene da stimare e un campione di riferimento, con modalità che spaziano da semplici stime visive a complesse analisi basate su modelli di calcolo.
2. Considerazioni pratiche e professionali nel calcolo del costo immobiliare
La classificazione dei procedimenti di stima riflette più esigenze professionali che concettuali. Ad esempio, le tariffe dei periti spesso dipendono dalla complessità del metodo impiegato, come stabilito in normative e tariffari. Perizie sommarie comportano compensi ridotti rispetto a quelle analitiche o dettagliate. Tuttavia, secondo autori come Medici (1971), il processo di stima è concettualmente unico, basato sulla comparazione tra il bene analizzato e un campione di valori noti. Questo approccio consente di adattare la stima a diversi contesti operativi, garantendo flessibilità e coerenza metodologica.
Per sapere qualcosa di più riguardo alle tecniche dell’estimo è possibile approfondire l’argomento visitando il nostro corso Valutazione immobiliare: tecniche finanziarie.
