Essere proprietari di un immobile non significa necessariamente aver realizzato un buon investimento. Allo stesso modo, possedere un terreno edificabile non significa automaticamente aver fatto bingo.
La convenienza di un’operazione non dipende soltanto dalla natura del bene o dalla possibilità teorica di trasformarlo. Dipende dalla capacità di riconoscere le incertezze che accompagnano il progetto e di distinguere ciò che può essere governato da ciò che potrebbe impedirne la realizzazione.
È da questa considerazione che nasce una differenza fondamentale: quella tra rischio e pericolo.
Nel linguaggio comune i due termini vengono spesso confusi. Nel Real Estate indicano condizioni diverse. Il pericolo deve essere individuato ed evitato perché può rendere l’operazione incompatibile con gli obiettivi dell’investitore. Il rischio, per converso, rappresenta una componente fisiologica dell’attività immobiliare. Non può essere completamente eliminato, ma può essere analizzato, compresso e remunerato.
Il pericolo può compromettere l’operazione
Un pericolo non rappresenta una semplice oscillazione del risultato atteso. Descrive una condizione capace di compromettere alla radice l’iniziativa.
Pensiamo a un terreno interessato da una contaminazione non adeguatamente verificata, a un fabbricato gravato da irregolarità insanabili oppure a un progetto la cui sostenibilità dipenda da un’autorizzazione che difficilmente potrà essere ottenuta.
In questi casi non siamo davanti alla normale incertezza del mercato, ma a un possibile impedimento.
Prima di calcolare la redditività occorre quindi accertare se esistano condizioni giuridiche, urbanistiche, tecniche o ambientali incompatibili con il progetto. È uno dei compiti principali della due diligence: costruire una conoscenza approfondita del bene e separare le criticità risolvibili da quelle che possono rendere l’intervento irrealizzabile o diseconomico.
Un’operazione può infatti essere tecnicamente possibile e, nello stesso tempo, economicamente priva di senso. Si può costruire quasi tutto, disponendo delle necessarie risorse. Altro paio di maniche è dimostrare che il prodotto verrà assorbito dal mercato a un prezzo capace di remunerare costi e capitale.
Il rischio nasce dalla distanza tra aspettative e risultati
Il rischio immobiliare riguarda ciò che potrà accadere tra il momento in cui viene elaborato il progetto e quello in cui l’investitore conseguirà il risultato programmato.
Può essere definito come la possibilità che i risultati effettivi si discostino dalle aspettative formulate inizialmente. Lo scostamento può riguardare il prezzo di vendita, il canone, il costo di costruzione, la durata del cantiere, il tempo necessario per alienare il prodotto o la quota rimasta invenduta.
Non basta quindi domandarsi quanto valga oggi un bene. Occorre chiedersi quale valore e quale redditività potrà esprimere al termine dell’operazione.
Un edificio in costruzione verrà immesso sul mercato tra alcuni anni. Nel frattempo possono cambiare i tassi di interesse, i costi energetici, le preferenze degli acquirenti, il quadro normativo o la composizione demografica del territorio. Può inoltre intervenire un competitor capace di arrivare prima e di imporre il proprio prezzo o il proprio standard qualitativo.
Tutto questo è rischio immobiliare.
Il mattone non appartiene alla dimensione del risk free
L’investimento immobiliare viene talvolta rappresentato come una protezione assoluta del capitale. Il bene è fisico, visibile e apparentemente stabile. Tuttavia, la consistenza materiale del fabbricato non garantisce la stabilità del suo valore economico.
Un immobile può continuare a esistere e perdere appetibilità. Può diventare tecnologicamente obsoleto, non rispondere più alla domanda o richiedere interventi manutentivi capaci di comprimere la redditività.
Il rischio non deriva quindi soltanto dalla possibilità che il bene venga danneggiato. Deriva dalla vulnerabilità economica dell’operazione e dalla natura ciclica e territoriale del mercato.
Cercare un investimento immobiliare completamente privo di rischio significa cercare qualcosa che difficilmente esiste.
Il profitto remunera il rischio
Il profitto non rappresenta una somma residuale e casuale. Costituisce la remunerazione del rischio assunto dall’investitore.
In linea teorica, a una maggiore rischiosità dovrebbe corrispondere un maggiore profitto atteso. Se un progetto richiede tempi lunghi, un’elevata esposizione finanziaria e una significativa capacità di assorbimento da parte del mercato, il margine deve risultare coerente con tali condizioni.
Il problema nasce quando il rischio aumenta mentre il profitto rimane invariato o tende a ridursi.
Un aumento dei costi non può sempre essere trasferito sul prezzo finale. Una dilatazione dei tempi comporta interessi e costi di gestione maggiori, ma non garantisce un incremento del valore. Una quota di invenduto trasforma il profitto teorico in mattone, rinviandone la monetizzazione.
Non basta dunque verificare che il conto economico presenti un saldo positivo. Occorre capire quanto quel margine resista alle variazioni.
Che cosa accade se i costi aumentano del 10%? Se la vendita avviene sei mesi dopo? Se una parte delle unità rimane invenduta?
Solo dopo aver sottoposto il profitto a tali interrogativi è possibile stabilire se la remunerazione risulti adeguata.
Conclusione operativa
Prima di avviare un investimento è utile classificare ogni criticità in tre categorie:
- pericoli che possono impedire l’operazione;
- rischi comprimibili attraverso interventi e controlli;
- rischi residui che devono trovare compensazione nel profitto.
Il principio da ricordare è semplice: il pericolo si evita; il rischio si studia, si governa e si remunera.
Un rischio non individuato non scompare. Rimane all’interno dell’operazione e, spesso, si manifesta proprio nel momento in cui risulta più costoso affrontarlo.
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