Immaginiamo un investitore proprietario di cinque appartamenti situati nello stesso quartiere, destinati alla medesima tipologia di conduttore e caratterizzati da contratti con scadenze ravvicinate.
Dal punto di vista numerico possiede cinque immobili. Dal punto di vista del rischio, però, potrebbe aver realizzato una sola grande operazione.
Se il quartiere perde attrattività, se la domanda di quella specifica tipologia abitativa si riduce o se una modifica normativa comprime la redditività delle locazioni, tutti i beni possono subire contemporaneamente le medesime conseguenze.
La diversificazione immobiliare non coincide quindi con la semplice moltiplicazione dei cespiti. Consiste nella costruzione di un portafoglio nel quale il risultato complessivo non dipenda da un’unica variabile economica, geografica o finanziaria.
Dal singolo immobile alla logica di portafoglio
La valutazione di un immobile parte necessariamente dalle sue caratteristiche: ubicazione, consistenza, qualità costruttiva, stato manutentivo, destinazione d’uso, redditività e fungibilità.
Quando si analizza un portafoglio, però, occorre fare un passo ulteriore e comprendere quali relazioni esistano tra i diversi investimenti.
Due immobili possono presentare, considerati singolarmente, un rischio contenuto e produrre insieme un’eccessiva concentrazione.
Pensiamo a due capannoni locati a imprese appartenenti alla stessa filiera produttiva. I conduttori sono differenti, ma la loro capacità di pagare il canone dipende dal medesimo ciclo economico. Oppure pensiamo a tre appartamenti collocati in località differenti ma tutti destinati alla locazione turistica.
La diversità formale dei beni non garantisce la diversità sostanziale dei rischi.
Il rischio globale del portafoglio non è pertanto la semplice somma dei rischi dei singoli immobili. Dipende anche dalla correlazione esistente tra essi.
La compensazione naturale tra mercati
Una buona diversificazione crea condizioni nelle quali la contrazione di un investimento può essere compensata dalla stabilità o dalla crescita di un altro.
Un portafoglio composto esclusivamente da immobili destinati alla locazione breve rimane fortemente esposto all’andamento del turismo, alla stagionalità e alle modifiche normative relative a quel mercato.
Introducendo una componente residenziale ordinaria, un immobile logistico o un bene direzionale locato a lungo termine, si ampliano le fonti di reddito e si riduce la dipendenza da un solo settore.
Il risultato dipende però dall’effettiva indipendenza delle variabili. Se tutti gli immobili sono collocati in un territorio la cui economia dipende da una sola grande azienda, la differenza tra residenziale, commerciale e direzionale può risultare meno significativa di quanto appaia.
La crisi dell’impresa principale può ridurre l’occupazione, comprimere i consumi e indebolire contemporaneamente tutte le asset class presenti nel territorio.
La diversificazione deve quindi essere letta non soltanto dal punto di vista immobiliare, ma anche da quello economico.
Diversificare tra asset class
Residenziale, commerciale, logistico, direzionale, ricettivo e student housing rispondono a mercati differenti e presentano diverse strutture di rischio.
Il residenziale ordinario può contare su una domanda relativamente ampia, ma deve confrontarsi con la solvibilità delle famiglie e con le dinamiche demografiche locali.
Il commerciale dipende dalla capacità dell’attività insediata di attrarre clientela e mantenere il proprio equilibrio economico.
Il logistico risulta influenzato dalla posizione rispetto alle infrastrutture, dalle dimensioni del bene e dall’evoluzione delle reti distributive.
Lo student housing richiede una domanda universitaria sufficientemente stabile, mentre il ricettivo dipende dai flussi turistici e dalla stagionalità.
Distribuire il capitale tra asset class differenti può ridurre il rischio globale. Tuttavia, una differenziazione eccessiva può generare difficoltà gestionali. Un centro commerciale non si amministra come un appartamento e una struttura ricettiva non si governa come un capannone.
La diversificazione deve quindi rimanere compatibile con le competenze e con la capacità organizzativa dell’investitore.
Diversificazione geografica e mercati locali
Il bene immobile è fisso per definizione. Non può essere trasferito quando il contesto diventa meno favorevole.
Un’infrastruttura può migliorare l’accessibilità di un territorio. La chiusura di una stazione, di un ospedale o di un polo produttivo può ridurne l’appetibilità. Una variazione demografica può modificare le superfici richieste e la capacità di spesa del mercato.
Possedere immobili in città differenti consente di distribuire l’esposizione tra mercati locali diversi. Tuttavia, non basta cambiare confine amministrativo.
Tre comuni confinanti, appartenenti allo stesso bacino produttivo, possono rispondere alle medesime dinamiche. La diversificazione geografica deve quindi essere valutata sulla base delle relazioni economiche effettive e non soltanto delle distanze chilometriche.
Conduttori, finanziamenti e scadenze
Un portafoglio può apparire equilibrato sotto il profilo patrimoniale e risultare fragile sotto quello reddituale.
Ciò avviene quando una quota eccessiva dei canoni dipende da un unico conduttore, da imprese appartenenti allo stesso gruppo o da attività esposte al medesimo rischio economico.
È inoltre opportuno distribuire nel tempo le scadenze dei contratti, gli interventi manutentivi e i finanziamenti. Se tutti i principali contratti terminano nello stesso anno, il proprietario potrebbe affrontare contemporaneamente più vacancy. Se tutti i mutui sono a tasso variabile, un rialzo del costo del denaro può incidere sull’intero portafoglio.
Lo stesso ragionamento vale per l’exit strategy. Programmare la vendita di tutti i beni nello stesso periodo significa affidare il risultato a un solo ciclo di mercato.
Il criterio da ricordare
Prima di inserire un nuovo immobile nel portafoglio non basta domandarsi se sia conveniente considerato singolarmente.
Occorre verificare quale effetto produrrà sull’equilibrio generale. Ridurrà la concentrazione geografica? Introdurrà un flusso reddituale indipendente? Aumenterà la dipendenza da una determinata asset class? Richiederà competenze che l’organizzazione non possiede?
La buona diversificazione non si misura contando gli immobili. Si misura verificando quante variabili realmente indipendenti sostengano il valore e la redditività complessiva.
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