Una buona valutazione immobiliare ha alla base un’azione fondamentale: il sopralluogo. Quest’ultimo permette di acquisire una visione completa dell’immobile e conferisce all’agente una mappa generale dell’edificio. Ma qual è la difficoltà nell’effettuare un sopralluogo immobiliare efficace?
La rilevanza di questa fase della perizia immobiliare può scontrarsi molto spesso con le condizioni operative, nelle quali il ridotto tempo a disposizione per l’accesso all’immobile e la possibilità di un’unica visita costituiscono di norma la prassi quotidiana. Di conseguenza, l’organizzazione diventa un aspetto essenziale da prendere in considerazione.
Al fine di organizzare al meglio il proprio sopralluogo immobiliare, si riportano di seguito alcune operazioni e consigli pratici ritenuti generalmente validi:
- acquisizione di tutta la documentazione catastale;
- individuazione e identificazione della zona in cui si colloca l’immobile;
- rilievo metrico;
- rilievo fotografico.
1. Documentazione catastale e analisi del contesto localizzativo
Aver preventivamente acquisito tutta la documentazione catastale dell’immobile risulta necessario per:
- la certa identificazione catastale dei beni periziati;
- l’identificazione dei confini;
- la collocazione degli accessi e delle modalità di accesso pedonale e carraio;
- la delimitazione di cosa effettivamente rientri quale oggetto di stima;
- la definizione della regolarità catastale.
Al fine di eseguire un corretto sopralluogo, allo stesso livello d’importanza dell’acquisizione dei documenti catastali si trova l’analisi del contesto circostante in cui è locato l’immobile. Si pensi all’effetto sul valore di un bene residenziale, all’interno del mercato immobiliare, indotto dalla vicinanza di un allevamento zootecnico o di un sito produttivo rumoroso o inquinante, all’indisponibilità di parcheggi, alla presenza di tralicci d’alta tensione e molto altro ancora. La dettagliata analisi del contesto localizzativo costituisce una fase di notevole importanza, alla quale va prestata grande attenzione e della quale va tenuta memoria (fotografica e appunti).
2. Il rilievo metrico nella valutazione immobiliare
La consistenza immobiliare (metro quadrato, metro quadrato commerciale, metro cubo, ettaro) costituisce di norma il parametro tecnico di maggior rilevanza nella stima immobiliare. In perizia va precisato se i dati metrici sono stati misurati sul posto o dedotti per via grafica da planimetria o da altro documento (visura catastale, fascicolo aziendale, ecc).
Nel primo caso, una copia del rilievo metrico effettuato in sopralluogo va conservata nel fascicolo (cartaceo o informatico) relativo alla pratica. Per superfici di grande estensione, inoltre, il rilievo richiede apposita attrezzatura topografica, mentre per i fabbricati dovrebbe essere sufficiente un metro laser.
Anche qualora la valutazione si riferisca a dati di consistenza dedotti per via documentale, in sede di sopralluogo è comunque necessario effettuare una verifica diretta.
3. Il rilievo fotografico e cartaceo nel sopralluogo immobiliare
Scattare fotografie dell’immobile interessato, durante un sopralluogo immobiliare, è essenziale per avere una visione completa del contesto abitativo e circostante. In particolare, è buona norma scattare almeno una foto di ciascun lato esterno, ciascun vano e alcune sui dettagli più significativi (impianti, finiture, infissi, anomalie). Inoltre, può risultare utile indicare il punto di vista e l’oggetto del rilievo fotografico su ogni foto, segnalandoli anche sulla planimetria.
Oltre alle fotografie, è essenziale anche la raccolta su carta (o direttamente su pc/tablet) di una completa descrizione di finiture, impianti, strutture e tutto ciò che caratterizza il bene immobiliare. Un buon consiglio potrebbe essere quello di realizzare una check-list prima del sopralluogo, all’interno della quale si potrà inserire tutto ciò che dovrà essere oggetto del rilievo. In questo modo, si potrà ovviare alle possibili dimenticanze.
Il sopralluogo è solamente il primo passo verso una perizia immobiliare efficace. Per conoscere i mattoncini mancanti, vai al nostro corso “Valutazione immobiliare“.