Le linee guida emanate dall’Associazione Bancaria Italiana (ABI) definiscono il costo deprezzato come una possibile procedura di stima del valore di mercato di un immobile. Ma in cosa consiste questo procedimento?
Il metodo considera la possibilità che, in alternativa all’acquisto del bene di stima, un individuo possa acquistarne uno equivalente che fornisca pari utilità. Ciò comporta l’acquisto del terreno equivalente e la costruzione di un immobile equivalente. Il costo deprezzato viene qui declinato sommando il valore di mercato dell’area edificata (VMarea) e il costo di ricostruzione del fabbricato (Kt) eventualmente deprezzato per vetustà e obsolescenza (D).
Formalmente:
VMfabbricato = VMarea + Kt – Kt × D
La precedente formula è riscrivibile come:
VMfabbricato = VMarea + Kt (1 – D)
Gli Standard Europei di Valutazione Immobiliare (EVS) affermano che il coefficiente D è determinato dalla formula:
D = m / n
Dove “m” è l’età del fabbricato e “n” la vita economica dello stesso.
1. Ma il costo deprezzato fornisce veramente un valore di mercato?
Un fattore importante da tenere in considerazione è che l’uso del modello del costo deprezzato deve adattarsi al mondo immobiliare. Infatti, tale metodo può essere utilizzato per la stima di immobili solo nel caso in cui, per gli stessi, non sia applicabile la stima diretto-comparativa o sintetica (consistenti nella comparazione con immobili simili di noto prezzo di mercato) e quando al bene non sia attribuibile un reddito.
Tuttavia, il metodo non fornisce un valore di mercato, ma semmai, in alcuni casi, il massimo prezzo ottenibile dalla potenziale cessione dell’immobile. Si tratta più di un’applicazione del valore di surrogazione: nell’impossibilità di stimare direttamente il bene in oggetto se ne stima a valore di costo uno in grado di sostituirlo.
2. Ma sul piano pratico è così semplice applicare questo metodo di stima?
Si pensi ad immobili produttivi (capannoni industriali o artigianali) collocati in aree produttive depresse o in distretti industriali in recessione e non più economicamente rilevanti: esiste veramente una domanda di mercato disposta a pagare il bene almeno per quanto costa? La risposta è più no che sì. Oppure, una struttura alberghiera collocata un tempo in prossimità di un distretto industriale oggi non più attivo, vale ancora come minimo per quanto costa realizzarla?
In sostanza: il prezzo di mercato è una cosa e il valore di costo un’altra. Se fossero sullo stesso livello, si andrebbe a perdere il significato intrinseco dell’economia di mercato.
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